利回りについて

不動産投資には2つの方法があり、ひとつは収益化された不動産または不動産を収益化して利益を得るインカムゲインと、不動産を取得し値上がりしたら売却してその差益を得るキャピタルゲインです。

 

基本的にはこの2つを組み合わせて不動産投資をすることになりますが、日本では殆どの地域で地価が下落傾向にあるためインカムゲインが不動産投資のメインになります。

 

このインカムイゲインによる投資を行うさいに、ポイントになるのが「利回り」です。利回りといえば、銀行などにお金を預けた場合に付く金利が一般的ですが、不動産投資における利回りは、その不動産を取得して得られる最大の利益を投資した金額の割合で率にしたものになります。つまり、1億円の賃貸物件を購入した場合で利回りが10%となっている場合には、最大で年間1000万円の利益を得られるというものになります。

 

ただし不動産投資における利回りで注意すべきはあくまでも最大値であるということです。不動産投資では利用者が居なければ収入を得ることができませんから、利益も出ません。1億円の賃貸物件を購入しても入居率が半分であれば実質的な利回りは半分になってしまいます。このため利回りが高いということが必ずしも利益を得られることではないという点に留意する必要があります。

 

また利回りでも単純に年間の収入を示しているものから、管理費や修繕費などの積立金などを差し引いた純粋な利益まで表現はさまざまで、投資判断として利用する場合にはその利回りがどのような性質のものであるのか確かめておく必要があります。

 

また賃料設定が高めでかつ建物の販売価格が低い場合には高利回りになりますが、この場合には賃料が周囲と比べて明らかに高い場合には新たな入居者を探すのが困難になるため購入後に利回りが著しく低下するリスクがあります。いずれにしても利回りを見て不動産投資をする場合には利率だけでなく、実質的な収益性を見て判断する必要があります。